Jak wygląda wycena domu/mieszkania przez rzeczoznawcę?
Pierwszym etapem pracy rzeczoznawcy majątkowego jest podpisanie umowy ze zleceniodawcą. Treść umowy określa, jaki jest cel wyceny i jakiej nieruchomości dotyczy. Umowa określa także termin realizacji zlecenia i jego koszt.
W celu usprawnienia procesu wyceny zaleca się, aby zleceniodawca przekazał rzeczoznawcy majątkowemu kilka kluczowych dokumentów. Należy pamiętać, że samodzielne pozyskiwanie dokumentów przez specjalistę wymaga nie tylko upoważnienia, ale także może mieć wpływ na cenę oraz termin realizacji ekspertyzy.
Do podstawowych dokumentów, które należy przygotować:
- akt własności,
- numer księgi wieczystej,
- wypis z rejestru gruntów,
- kopia mapy ewidencyjnej,
- opinię o przeznaczeniu nieruchomości z miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego,
- projekt budynku w przypadku nieruchomości zabudowanych.
Rzeczoznawca zapoznaje się z dokumentacją i porównuje uzyskane informacje ze stanem faktycznym podczas wizji lokalnej. Oględziny pozwalają na ocenę stanu technicznego nieruchomości oraz na zapoznanie się z jej otoczeniem, co również wpływa na jej wartość.
Na przebieg kolejnego etapu pracy rzeczoznawcy majątkowego ma wpływ to, do jakich celów sporządzana jest wycena.
W zależności od tego czynnika rzeczoznawca majątkowy skupia się na aspektach takich jak:
- analiza cen transakcyjnych,
- zbadanie potencjału ekonomicznego danego terenu,
- przeanalizowanie sytuacji panującej na lokalnym rynku nieruchomości,
- zapoznanie się ze stawkami czynszu dotyczącymi podobnych obiektów,
- analiza stopy zwrotu z inwestycji.
W kolejnym kroku rzeczoznawca wybiera podejście, metodę i technikę, za pomocą których sporządza wycenę. Metodologia musi zostać dobrana do celu, dla którego sporządza się wycenę.
Ostatnim krokiem jest stworzenie ostatecznej wersji operatu szacunkowego, który jest przekazywany zleceniodawcy w terminie określonym w umowie.
Rzeczoznawca majątkowy podczas wyceny nieruchomości bierze pod uwagę szereg istotnych czynników, wśród których znajdują się:
- rok budowy,
- rodzaj i przeznaczenie obiektu,
- powierzchnia i rozkład pomieszczeń,
- stan prawny i techniczny nieruchomości,
- standard wykończenia,
- obecność obciążeń takich jak użytkowanie lub służebność,
- sytuacja na lokalnym rynku nieruchomości (popyt i podaż),
- sąsiedztwo nieruchomości (dostęp do dróg publicznych, szkół, przedszkoli, przychodni, sklepów),
- czynniki demograficzne.
